새 집 계약금을 8월 3일 이전에 냈나요, 이후에 냈나요? 일시적 2주택 처분기한이 2년인지 3년인지는 이 날짜로 갈립니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이고 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면(8월 3일까지 계약금을 내지 않은 경우), 10월 1일 이후 종전주택을 팔 때 비과세 처분기한이 2년으로 줄어듭니다(소득세법 시행령 부칙 제2조 기준). 그 밖의 경우는 3년이 유지됩니다.
👉 매입임대·상생임대 특례, 날짜별 기한 보기
- 두 집 모두 조정대상지역이고 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 일시적 2주택 처분기한은 2년
- 8월 3일까지 신규주택을 취득했거나 계약금을 냈다면, 또는 한쪽이라도 비조정지역이면 3년 유지
- 종부세 특례의 2년 단축은 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 적용
일시적 2주택 처분기한, 10월 1일부터 무엇이 바뀌었나
9월 29일 제42회 국무회의에서 소득세법 등 4개 세법 시행령 개정안을 의결했고, 개정 시행령은 9월 30일 공포(소득세법 시행령 대통령령 제36737호)되어 10월 1일부터 시행되었습니다. 재정경제부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안의 후속 조치입니다. 핵심은 조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역 주택을 새로 취득해 일시적 2주택이 된 경우, 양도세·종부세 1세대 1주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄었다는 점입니다.
| 구분 | 개정 전 | 개정 후 (조정→조정) |
|---|---|---|
| 특례 유지 기간 | 3년 | 2년 |
| 양도세 특례 | 12억원 이하분 비과세, 장기보유특별공제 최대 80% | |
| 종부세 특례 | 12억원 기본공제, 고령자·장기보유 세액공제 최대 80% | |
즉 일시적 2주택 비과세 혜택의 내용은 그대로이고 종전주택을 팔아야 하는 기한이 짧아졌습니다. 개정 후에도 유지되는 기본 요건(소득세법 시행령 제155조 제1항), 즉 신규주택은 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 취득해야 한다는 조건도 갖춰야 합니다.
나는 2년일까 3년일까? 8월 3일 계약금 기준 자가진단
- 신규주택 취득일 현재 종전주택·신규주택 모두 조정대상지역
- 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득(8월 3일까지 계약금 미지급)
- 종전주택을 10월 1일 이후 양도
- 8월 3일까지 신규주택을 취득했거나(분양권 취득 포함), 매매계약을 맺고 계약금을 냄
- 두 집 중 한쪽이라도 비조정지역
- 신규주택 소재지가 조정대상지역으로 지정 공고되기 전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 냄 (예: 2026년 7월 1일 지정된 동탄·기흥·구리에서 그 전에 계약)
- 9월에 종전주택을 이미 양도함 (종전 규정 적용)
일시적 2주택 처분기한에서 가장 헷갈리는 것은 기준 날짜입니다. 잔금일이 아니라 8월 3일까지 계약금을 냈는지가 기준입니다. 2년 대상이라면 기한은 신규주택 취득일부터 2년 이내이며, 취득일을 잔금일과 등기일 중 무엇으로 보는지는 국세상담센터(126)에서 확인하세요.
조정대상지역 갈아타기, 우리 동네도 해당될까?
2년 단축은 두 집이 모두 조정대상지역일 때만 적용되니 조정대상지역 갈아타기인지부터 확인하세요.
| 지역 | 지정 내용 | 기준 |
|---|---|---|
| 서울 | 25개 구 전역 (강남·서초·송파·용산 유지 + 21개 구 신규) | 2025.10.15 지정 |
| 경기 12곳 | 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 | 2025.10.15 지정 |
| 경기 3곳 추가 | 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 | 2026.7.1 추가 지정 (언론 보도 기준) |
위 목록은 글 작성일(2026-10-12) 기준이며 지정·해제가 수시로 바뀌므로, 매도 전 국토교통부 공고로 재확인하세요. 지정 공고일 이전에 계약금을 낸 사실이 증명되면 해당 주택은 2년 단축 대상에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제155조제1항제1호).
종부세 일시적 2주택 특례는 언제부터 2년?
종부세 일시적 2주택 특례는 양도세와 적용 시점이 다릅니다. 8월 4일 이후 신규 취득분이 대상이고, 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 2년이 적용되므로 2026년분 종부세에는 영향이 없습니다.
| 구분 | 양도세 | 종부세 |
|---|---|---|
| 대상 | 8.4 이후 신규주택 취득 | 8.4 이후 신규주택 취득 |
| 적용 시작 | 10.1 이후 종전주택 양도분 (시행령 부칙 기준) | 2027.6.1 납세의무 성립분 |
다만 종부세는 매년 6월 1일 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 2년이 지났는지로 판단합니다(종부세법 시행령 제4조의2). 그래서 종부세에서 일시적 2주택 처분기한 2년이 3년 규정과 실제로 다른 결과를 내는 것은 취득 후 2년이 지난 뒤 맞는 과세기준일부터입니다.
사례로 보는 처분기한 계산 예시
| 사례 | 계약금·양도 시점 | 두 집 소재지 | 적용 기한 |
|---|---|---|---|
| A | 7월 계약금, 10월 잔금 | 모두 조정대상지역 | 3년 (종전 규정) |
| B | 8월 중순 계약금 후 취득, 10월 이후 종전주택 양도 | 모두 조정대상지역 | 신규주택 취득일부터 2년 이내 |
| C | 8월 이후 계약금 | 신규주택이 비조정지역 | 3년 유지 |
| D | 8월 이후 신규 취득, 9월 종전주택 양도 | 모두 조정대상지역 | 3년 (종전 규정) |
사례 B는 일시적 2주택 처분기한이 1년 줄어드는 경우이고, 사례 D는 종전주택을 10월 1일 전에 팔아 종전 규정(3년)이 적용됩니다. 정확한 마감 날짜는 취득일 판정에 따라 달라질 수 있으니 매도 일정을 넉넉히 잡으세요.
함께 바뀐 세제와 아직 확정되지 않은 내용
조정대상지역 매입임대 아파트 중과 배제는 원칙적으로 2027년 12월 31일 양도분까지만 적용됩니다.
상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결한 경우만 인정됩니다. 거주요건 면제는 상생임대 임대기간이 끝난 날부터 1년(최대 2029년 12월 31일) 안에 양도해야 받을 수 있고, 2026년 12월 31일 이전에 임대기간이 끝났다면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.
준공 후 미분양 주택 특례가 2027년 12월 31일까지 연장됩니다.
취득세(중과 배제) 처분기한도 함께 줄이는 지방세 개정이 추진 중이라는 보도가 있으나 아직 확정되지 않았습니다. 확정 내용은 행정안전부 발표를 확인하세요.
세입자 퇴거 지연을 이유로 처분기한을 늘려주는 규정은 없습니다. 다만 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 공매 진행 중인 경우 등을 기한 내 양도로 보는 예외 규정(소득세법 시행령 제155조 제18항)이 있습니다. 이 조항은 판단 시점을 ‘신규주택 취득일부터 3년이 되는 날’로 적고 있어 2년 대상자에게 어떻게 적용되는지는 확인이 필요하니, 기한 내 매도가 어렵다면 미리 126에 상담하세요. 자금이 필요한 신혼부부라면 2026 신혼부부 보금자리론 소득요건 완화 글도 참고하세요.
자주 묻는 질문
8월 4일 이후에 계약금을 냈으면 무조건 2년인가요? (예: 8월 1일 계약금, 10월 잔금이라면?)
기준은 잔금일이 아니라 계약금 지급일입니다. 8월 1일에 계약금을 냈다면 10월에 잔금을 치러도 종전 규정인 3년이 적용됩니다. 8월 4일 이후 계약금이어도 두 집 중 한쪽이 비조정지역이면 3년이므로 무조건 2년은 아닙니다.
새 집이나 기존 집 중 한쪽만 조정대상지역이면 몇 년인가요?
3년이 유지됩니다. 2년 단축은 두 집이 모두 조정대상지역일 때만 적용됩니다.
신규 취득은 8월 이후인데 기존 집을 9월에 팔았다면 어떻게 되나요?
시행령 부칙에 따라 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 2년이 적용되므로, 9월에 판 경우는 종전 규정(3년)이 적용됩니다.
종부세 일시적 2주택 특례도 올해부터 바로 2년인가요?
아닙니다. 종부세는 8월 4일 이후 신규 취득분에 대해 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 적용되므로, 2026년분 종부세에는 적용되지 않습니다.
세입자가 안 나가서 기한 안에 못 팔면 연장되나요?
세입자가 나가지 않는다는 이유만으로 기한을 늘려주는 규정은 없습니다. 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 공매 진행 중인 경우 등을 기한 내 양도로 보는 예외 규정은 있지만, 조문상 판단 시점이 취득일부터 3년이 되는 날로 되어 있어 2년 대상자에게 어떻게 적용되는지는 국세상담센터(126)에서 미리 확인하세요.
👉 임대사업자가 챙길 중과 배제 기한 정리 보기
- 조정→조정 갈아타기 + 8월 4일 이후 취득이면 2년, 그 밖에는 3년
- 기준은 잔금일이 아닌 8월 3일까지의 계약금 지급 여부
- 종부세는 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 적용
- 신규주택 계약금 지급일을 계약서로 확인했나요?
- 두 집의 조정대상지역 지정 여부와 지정일을 확인했나요?
- 분양권·입주권, 합가, 상속주택 등 예외 사례는 세무사나 국세상담센터와 상담했나요?
문의처: 국세상담센터 126 / 재정경제부 재산세제과 044-215-4310
정책브리핑(재정경제부 9/29 발표)과 소득세법·종합부동산세법 시행령(2026.9.30 개정) 조문·부칙 기준으로 확인했습니다. 최종 확인일: 2026-10-12. 개인별 취득 시점과 예외 요건에 따라 결과가 달라질 수 있으니 매도 전 국세상담센터(126) 또는 세무 전문가에게 확인하세요. 조정대상지역 지정과 세법은 수시로 바뀔 수 있습니다.